1. ĐẶT CỌC.

a. Những vấn đề chung về đăt cọc

- Đặt cọc là một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

- Tài sản đặt cọc : Tiền; Vàng, bạc; Đá quý; Vật có giá trị khác.

- Có sự chuyển giao tài sản đặt cọc từ người này sang người khác.

- Nghĩa vụ được bảo đảm: Giao kết hợp đồng; Thực hiện hợp đồng. 

Vấn đề đăt ra:

* Đối với tài sản đặt cọc:

- Bên nhận đặt cọc có được sử dụng tiền hoặc tài sản đặt cọc không? Thực tế có những khoản đặt cọc rất lớn, đến hàng vài tỷ đồng.

- Có được dùng ngoại tệ để đặt cọc không?

- Đối với vàng, bạc, kim khí quý, đá quý.... thì thủ tục giao nhận thế nào? Có phải giám định chất lượng không?

- Trường hợp người nhận đặt cọc phải trả bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc đối với tài sản đặt cọc không phải là tiền thì giá trị quy đổi thế nào?

* Nghĩa vụ được bảo đảm.

- Nghĩa vụ giao kết hơp đồng: Nội dung hợp đồng trong tương lai có ghi vào hợp đồng đặt cọc không?  Nếu ghi trong hợp đồng đặt cọc thì ghi những nội dung nào? Thế nào là vi phạm giao kết hợp đồng? Điều kiện để hủy hay đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc?

- Nghĩa vụ thực hiện hợp đồng: Có giới hạn nghĩa vụ cụ thể hay bất cứ nghĩa vụ nào?

b. Đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ( gọi tắt là mua bán nhà đất).

- Pháp luật không có quy định Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng . 

- Quý khách hàng thận trọng khi quyết định công chứng hợp đồng đặt cọc. Bởi lẽ, các bên ký hợp đồng đặt cọc muốn sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng thì phải có thỏa thuận bằng văn bản của tất cả những người tham gia giao dịch hợp đồng đó. Đồng thời phải được công chứng như công chứng hợp đồng. Như vậy nếu người bán, người chuyển nhượng muốn hủy hợp đồng do bên đặt cọc vi phạm hợp đồng để chuyển sang bán cho người khác sẽ gặp khó khăn. Trong khi chưa hủy được hợp đồng đặt cọc đã công chứng mà bên bán, bên chuyển nhượng có giao dịch với người khác thì có thể dẫn đến tranh chấp. Hoặc bên bán, bên chuyển nhượng có thể mất cơ hội bán, chuyển nhượng được giá. 

- Đặt cọc để ký kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất trong tương lai, nếu thanh toán tiền đặt cọc thành nhiều lần thì phải thỏa thuận xử lý khi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc; Nghĩa vụ giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng khi chưa hoàn thành tiền đặt cọc...  

- Cần phải ghi rõ số Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở; Diện tích; Địa điểm; Giá cả.

- Thời gian, địa điểm, điều kiện của mỗi bên khi ký hợp đồng.

- Những trường hợp được coi là vi phạm. 

c. Đặt cọc trong mua bán hàng hóa. 

Trong giao dịch mua bán hàng hóa hợp đồng mau bán hay áp dụng biện pháp đặt cọc. Trong hợp đồng thường hay mắc lỗi như sau:

1. Khoản đặt cọc là một khoản thanh toán. Ví dụ: Hai bên thỏa thuận thanh toán thành 3 đợt. Đợt 1 thanh toán đặt cọc 30%.... Như vậy không biết đây là khoản thanh toán của hợp đồng hay khoản thanh toán tiền đặt cọc.

2. Mục đích đặt cọc làm gì không rõ ràng. Đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc nhận hàng hay bảo đảm thanh toán? 

3. Không thỏa thuận về xử lý tiền đặt cọc?  

2. THẾ CHẤP

a. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất :

- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất ( nhà ở, công trình, cây cối ...) thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì vậy, nếu bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất thì phải thỏa thuận với bên nhận tài sản thế chấp và ghi vào hợp đồng. 

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, nếu không có thỏa thuận thì tài sản gắn liền với đất có thể bị xử lý cùng với xử lý quyền sử dụng đất, mặc dù tài sản gắn liền với đất không có thỏa thuận là tài sản thế chấp. Vì vậy, trong hợp đồng thế chấp cần phải thỏa thuận tài sản gắn liền với đất có bị xử lý hay không?

- Trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất thì sau khi xử lý quyền sử dụng đất người sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục được sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình.

b. Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

- Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

c. Có được bảo lãnh bằng nhà ở, quyền sử dụng đất hay không?

Theo quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai không có quyền bảo lãnh bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.