Luật sư 1S xin trích dẫn một số vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc để Quý khách tham khảo.

1. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên " Giấy đặt cọc mua bán đất" vô hiệu. Đại diện Viện Kiểm sát trong phiên Tòa phúc thẩm có ý kiến: Đất chung của hai vợ chồng. Giao dịch đặt cọc chỉ có một mình chồng thực hiện nên đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

 Ông P và ông Q thương lượng và thống nhất : Ông Q chuyển nhượng cho ông P 160 m2 đất trong khu đất 416 m2 thuộc đất nông nghiệp. Ông P đặt cọc cho ông Q số tiền 45 trđ, với điều kiện ông P phải ra sổ trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận tiền đặt cọc. Hai bên đã giao nhận tiền đặt cọc, có sự chứng kiến của ông T. Ông P viết "Giấy đặt cọc mua bán đất" 1 bản chính. 

Hai tháng sau khi đặt cọc, theo đề nghị của ông Q, ông P giao thêm cho ông Q số tiền 45 trđ để chuyển đổi thành đất thổ cư. Việc giao nhận số tiền này tại nhà ông Q, không có ngườ làm chứng, không lập giấy giao nhân tiền. 

Hơn 1 năm sau, do ông Q không chuyển đổi được thành đất thổ cư, nên hai bên đã thỏa thuận ông Q trả lại ông P 45 trđ. Việc trả lại 45 trđ tiền đặt cọc không có giấy tờ nhưng có sự chứng kiến của ông T. Khi nhận được 45 trđ ông P đưa cho ông P 1 bản Giấy đặt cọc mua bán nhà đất ( bản phô tô).  

Ông P kiện đòi ông Q phải hoàn trả tiền đặt cọc và tiền phạt tổng là 135 trđ. 

Tại bản án sơ thẩm, Tòa án tuyên :

- Không chấp nhận đơn khởi kiện của ông P yêu cầu Tòa án buộc ông Q trả cho ông số tiền 135 trđ.

- Giấy đặt cọc mua bán đất vô hiệu.

Tại phiên Tòa phúc thẩm, đại diện Viện Kiểm sát có ý kiến:

- Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng ông Q. Giao dịch đặt cọc để chuyển quyền sử dụng đất do một mình ông Q ký kết là trái quy định của pháp luật. Hơn nữa 416 m2 đất nông nghiệp không đủ điều kiện tách thửa. Vì vậy hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

- Đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2. Hợp đồng đặt cọc thỏa thuận: "Bên mua vì bất cứ lý do gì mà không tiến hành việc mua bán thì bên mua mất tiền đặt cọc." . Bên mua không đồng ý ký hợp đồng và yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và tiền phạt.

    Bản án có hiệu lực pháp luật đã tuyên: Bên bán phải trả tiền đặt cọc và chịu phạt. 

a. Ngày 21/4/2017 ông T và ông C đã ký hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung:

- Giá chuyển nhượng : 2,5 tỷ đồng.

- Đặt cọc: 500 trđ. Bên mua vì bất cứ lý do gì mà không tiến hành việc mua bán thì bên mua mất tiền đặt cọc và bị phạt 1 tỷ đồng.

- Ngày 7/6/2017 bên mua đưa tiếp 2 tỷ đồng và bê bán sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua.

- Bên bán có trách nhiệm xác định vị trí, ranh giới thửa đất cho bên mua đúng như cam kết. 

b. Thực hiện hợp đồng.

- Ngày 21/4/2017 ông T đã chuyển cho ông C số tiền đặt cọc 500 trđ.

- Giữa tháng 5/2017 ông T cùng ông C đến khu đất để giải phóng mặt bằng. Khi phá đến khóm trên khu đất thì chủ cũ của khu đất không cho phá, với lý do chỗ này là nơi thờ tự nên phải xem ngày tốt mới được phá. Ông T và ông C thỏa thuận ông C phải phá dỡ khóm trước ngày 7/6/2017 và xác định vị trí thửa đất.

- Đến ngày 7/6/2017 khóm chưa được phá dỡ. Chủ cũ cho rằng khóm nằm ngoài diện tích đất của ông C. Và ông C cũng không mời chính quyền địa phương xác định vị trí, ranh giới thửa đất như cam kết. 

- Ngày 7/6/2017 ông T thông báo với ông C không mua nữa với lý do: Ông C không mời chính quyền địa phương xác định vị trí, ranh giới của thửa đất.

- Ông C yêu cầu ông C trả đủ tiền thì mới có cơ sở pháp lý để ông mời chính quyền địa phương đến xác định vị trí, ranh giới thửa đất. 

c. Ông T kiện ông C phải hoàn trả ông 500 trđ và phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc 500 trđ.

d. Tòa án cấp sơ thẩm.

Tuyên buộc ông C hoàn trả ông C 500 trđ và tiền phạt 500 trđ. Tổng 1 tỷ đồng.

đ. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên Tòa phúc thẩm.

- Đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

e. Nhân định của Tòa án cấp phúc thẩm

- Tại Hợp đồng đặt cọc các bên đã thỏa thuận : Bên bán có trách nhiệm xác định vị trí, ranh giới thửa đất cho bên mua đúng như cam kết. Đây là một trong những điều kiện hai bên thỏa thuận để dẫn đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng. Ông C phải tiến hành xác định vị trí thửa đất khi ông T yêu cầu. Ông C đưa ra lý do không mời được chính quyền địa phương xác định vị trí, ranh giới thửa đất là do ông T chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên không thể mời chính quyền địa phương xác định vị trí, ranh giới. Nhưng thực tế ngày 7/6/2017 người đồng quyền sử dụng khu đất với ông C là ông V đã có đơn gửi UBND xã xác định vị trí, ranh giới thửa đất. Được UBND xã cắm mốc theo trích lục bản đồ ngày 14/6/2017. Như vậy chứng tỏ lý do ông C đưa ra không mời được chính quyền địa phương xác định vị trí , ranh giới thửa đất là không có cơ sở. Yêu cầu của ông T là chính đáng.

- Ngoài ra ông C vi phạm việc cung cấp thông tin về khu đất đang có tranh chấp với chủ cũ về vị trí khóm . Ông C đáng lẽ phải có nghĩa vụ giải quyết tranh chấp trước khi chuyển nhượng.

- Từ phân tích trên HĐXX thấy lỗi không ký hợp đồng chuyển nhượng thuộc về ông C. Không thể áp dụng thỏa thuận trái pháp luật của các bên :" Bên B vì bất cứ lý do gì mà không tiến hành việc mua bán thì bên B mất số tiền đã đặt cọc" để giải quyết.

=============================

Quý khách vui lòng liên hệ 

Luật sư : Trần Văn Nhất

Điện thoại/zalo: 0888 988 199

Email: luatsunhattphcm@gmail.com